Новости

Кручу, верчу, депозит хочу!

В июне 2024 года рынок недвижимости в г. Москве потрясла информация о массовых переходах крупных объектов недвижимости в пользу государства.

В марте этого года Алексея Хотина (совладельца обанкротившегося банка «Югра») приговорили к десяти годам колонии по делу о растрате заведомо невозвратных кредитов в размере 23 млрд руб. По версии следствия, топ-менеджеры «Югры» с 2014 по 2017 год сообща оформили на подконтрольные организации множество кредитных договоров, позволивших вывести денежные средства из банка.

В июле 2017-го была отозвана лицензия у ПАО «Банк «Югра», в октябре 2018-го введено конкурсное производство.

В мае 2023 года Замоскворецкий суд взыскал с Хотина А.Ю. 192 млрд руб. (!!!) в качестве компенсации ущерба. В апреле 2024 года ФССП подала к Хотину 13 исков о взыскании имущества. В качестве ответчиков ведомство указало также более 50 компаний, в собственности которых оказалось более 1,5 млн кв. м офисов и торговых помещений в Москве.

В июне ФССП с решением об обращении в доход государства имущества Хотина пришла в ряд достаточно крупных и знаковых объектов:

- бизнес-центр «Агат» на Большой Семеновской улице;
- гостиницу Four Seasons Hotel Moscow на Охотном ряду;
- торговую галерею «Модный сезон»;
- торговый центр «Черёмушки»;
- бизнес-центр Cherry Tower.

Под угрозой отчуждения на сегодняшний день находятся:

- бизнес-парк IQ Park на Угрешской улице;
- офисный центр «Аврора» на Алтуфьевском шоссе;
- бизнес-центр «Красный богатырь» на ул. Краснобогатырской;
- торговые центры «Филион» и «Горбушкин двор» в Багратионовском проезде.

По нашей информации аналогичная ситуация складывается и с бизнес-центром «ЦЕНТР-Т» (Гамсоновский переулок, 2), где ситуация серьёзно осложнена введением процедуры конкурсного производства в отношении ООО "БРИЗ-21" в мае 2024 года.

Подобные изменения в структуре собственности затрагивают сотни компаний-арендаторов, снимающих площади (часто в формате долгосрочной аренды), которые будут вынуждены переподписывать договора с новым собственником (и, возможно, на абсолютно новых условиях).

Зачастую такие арендаторы платят существенные денежные средства в качестве обеспечительного платежа и хотят вернуть или официально зачесть этот платёж уже у нового собственника.

Поэтому напомним права арендаторов (они одинаковые как в случае банкротства, так и в случае смены собственника).

Долгое время такие арендаторы, к сожалению, оказывались просто у разбитого корыта. Новый собственник мог отказаться как от исполнения договоров аренды (особенно в процедуре конкурсного производства, где даже до перехода прав собственности конкурсный управляющий мог отказаться от действующих договоров), так и подвесить обеспечительный платёж (депозит), представив это как обязанность прежнего арендодателя, который зачастую уходил в процедуру банкротства с невозвратом этих средств.

В декабре 2020 года принято ключевое на наш взгляд Определение ВС РФ от 24.12.2020 по делу № 305-эс20-14025.

Исходная ситуация по делу:

· Банк заключил договор аренды нежилых помещений
· Договор аренды предусматривал обеспечение исполнения обязательств банком путём внесения страхового депозита, который был выплачен
· Договор аренды предусматривал возврат страхового депозита арендатору после прекращения договора (типичная ситуация).

Изменения обстоятельств:

· Общество было признано банкротом
· На базе общества было создано новое юридическое лицо
· В уставный капитал нового юрлица было внесено арендуемое имущество (нежилые помещения)
· Банк и новое юрлицо заключили новый договор аренды тех же помещений.

Спор:

· После расторжения первоначального договора аренды Банк не получил обратно страховой депозит
· Банк обратился в суд с требованием о возврате депозита
· Суды трёх инстанций отказали Банку в удовлетворении его требований.

Тезисно позиция ВС РФ по делу:

· ВС РФ не согласился с позицией нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение

· ВС РФ указал, что новое юрлицо, став новым собственником арендуемых помещений, приобрело все права и обязанности прежнего арендодателя

· Обязанность вернуть страховой депозит после прекращения договора аренды перешла к новому юрлицу вместе с правом собственности на арендуемое имущество

· Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды

· Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды

· В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя. Прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Таким образом, поскольку по условиям договора обычно право требовать возврата страхового депозита у арендатора может быть реализовано только после прекращения договора, переход прав и обязанностей арендодателя по договору аренды любому третьему лицу не влечёт за собой обязанности арендодателя произвести возврат страхового депозита. И так как на момент прекращения договора в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель в силу закона перестал быть стороной по договору, обязанность по возврату истцу страхового депозита переходит к новому собственнику как к стороне договора.

Из сказанного простой вывод – ваши права как арендатора даже в нынешней нервотрёпке защищены, но возможно, что придётся их отстаивать в судебном порядке.